​ČASTÉ OTÁZKY

PROČ INVESTOVAT SPOLU S VERTU INVESTMENTS?

Vertu Investments nabízí velmi zkušený tým, který za investora udělá "špinavou" práci na špičkové úrovni.

JV projekt v pojetí Vertu Investments představuje zajištěnou investici a zároveň možnost participovat na maximálním výnosu z realizované investice při zachování maximální transparetnosti investorovi a to stále bez jeho aktivní činnosti. 

Spolupráce je vhodná typicky pro "pasivní" investory a možnost diverzifikovat jejich investiční aktivity. Joint Venture není v České a Slovenské republice tolik rozšířená forma investování, což je dáno převážně historicky. Jsme průkopníkem v této oblasti a přinášíme zajímavé zhodnocení kapitálu investora v kombinaci s vysokou mírou zajištění a transparentnosti investice. 

Ve srování s fondy PE investor v JV projektu nenesete TER (Total Expense Ratio), tedy poplatky spojené s vedením fondu, kterou jsou často mezi 2-4% p.a. a tudíž ukrajují potenciál z možného zisku klienta. Fondy zároveň nenabízí transparentnost a přístup k informacím, do čeho, kdy a kam se investuje - je zde tedy prostor pro tzv. vedení fondu k manipulaci např. s přeceňováním majetku fondu a ovlivňování výnosu fondu, apod. Výnosy fondu se v ČR typicky pohybují mezi 1-5% p.a. což představuje také jisté limity.

Ve srovnání s dalším typickým investičním titulem, korporátním dluhopisem, získává jednoznačně PE investor v JV projektu daleko vyšší formu zajištění své investice. Dluhopisy v ČR jsou z 90% nezajištěné a představují nezajišťěnou, podřízenou půjčku společnosti.

CO JE TO PRIVATE EQUITY?

PRIVATE EQUITY (PE), neboli soukromý kapitál je alternativní investiční třída a skládá se z kapitálu, který není uveden na burze. Soukromý kapitál se skládá z fondů a investorů, kteří přímo investují do soukromých společností nebo se podílejí na odkupech veřejných společností, což vede k vyřazení veřejného kapitálu.

V případě spolupráce PE s Vertu Investments se jedná o vstup PE formou získání majoritního podílu v účelně založené společnosti (SPV - Special Purchase Vehicle) a kmenových akcií, které zajišťují ochranu PE před různými typy rizik a zvyšují bezpečí investice a zároveň nabízejí plnou participaci na zisku zamýšleného investičního projektu.​

Vertu Investments zpravidla spolupracuje na každém projektu pouze s jedním PE, případně ještě spolufinancuje bankou.

CO JE TO JOINT VENTURE PROJEKT?

Jedná se o obchodní dohodu nebo partnerství, kdy dvě nebo více angažovaných stran dá dohromady zdroje potřebné k realizaci zamýšleného obchodního záměru. V případě Vertu Investments se jedná o partnerství dvou nebo tří stran.

  1. Banka, typicky financující min. 50% z LTV (loan-to-value)

  2. Private Equity investor, neboli partner poskytující zbývající finanční prostředky z kupní ceny nemovitosti. PE je v našem případě převážně v pasivní roli a získá zabezpeční formou získání obchodního podílu ve společnosti, tzv. Special Purpose Vehicle (SPV).

  3. Realizátor/developer, neboli Vertu Investments, která vyhledává, realizuje, propojuje, spravuje a exituje daný investiční záměr.

JAK TO VŠE FUNGUJE?

  1. Vertu Investment prezentuje investorovi i bance obchodní záměr včetně due dilligence (právní, technické, daňové).

  2. Ekonomický model obsahuje očekávané vnitřní výnosové procento (IRR) i očekávaný zisk při případném exitu projektu. 

  3. Investiční parametry týkající se JV s PE jsou definovány v tzv. Term Sheetu, který je nezávazný, ale vyjadřuje obchodní dohodu. 

  4. Dále se připraví Share Holders Agreement (SHA), která je již právně závazná a definuje realizaci investičního projektu.

  5. V poslední fázi dojde k převodu obchodního podílu na PE, čerpání kapitálu od PE (příp. banky) a akvizice nemovitosti do SPV (v holdingu Vertu Investmetn).

  6. Pravidelný reporting směrem k PE investorovi o průběhu investice. 

  7. Výplata dividend dle dosažených obchodní výsledků na roční bázi.

  8. Výplata obchodního podílu na zisku při exitu z investičního projektu dle definovaného SHA/Term Sheetu.

PRO KOHO JE JV INVESTICE FORMOU PE VHODNÁ?

  1. Vhodným PE investorem je pro Vertu Investment kapitál na jednoho investora začinající od 1mio Eur. Jde tedy o vyšší částku a nejedná se o typického retailového investora. 

  2. PE investor by měl být připraven na pasivní roli v celém projektu. Na druhou stranu bude mít přístup k velkému množství informací.

  3. PE investorovi doporučujeme jeho nezávislé právní zastoupení, které dle dohody umíme také poskytnout. 

  4. Časový horizont je z pravidla min. na 3-5let při přiznívém ekonomickém cyklu. V případě náhlého ochlazení ekonomiky/realitního trhu se může délka investice prodloužit s cílem maximalizovat výnos projektu. Investor by měl být na dynamickou formu investování z časového hlediska připraven.

JAKÁ RIZIKA INVESTOR PODSTUPUJE

Vertu Investment díky své dlouholeté zkušenosti ví, jak vypadá ochlazení realitního trhu, které jsme nedávno zažili např. kolem roku 2008. 

Vertu Investment počítá s těmito či mírně horšími scénáři a výkyvy v ekonomickém cyklu. Proto investorům slibujeme a predikujeme výnosy, které jsme schopni kontrolovat, případně které jsme schopni s vysokou mírou pravděpodobnosti predikovat. Držíme se spíše při zemi, ale nabízíme velmi atraktivní a reálné zhodnocení kapitálu.

Nejčastější možná rizika:

  • Ochlazení trhu (eliminujeme dlouholetým fixním komerčním kontraktem, inflační doložkou, value-add projektem, apod.)

  • Kreditní riziko (cash-flow matematicky modelujeme na základě zkušeností a možnosti financování a jdeme jen do cash-flow positive projektů s dostatečnou rezervou)

  • CAPEX nečekané výdaje (přísná rezerva na projektu)

V každou chvíli ekonomického cyklu lze nalézt vhodný projekt k investici. Cash is king. My vždy na tu správnou chvíli počkáme. Na nákup i prodej. 

©2021 by VERTU Investments a.s.